Новоархангельск

Novoarkhangelsk Masterplan 1

 

 

 Мы ищем инвестора для возможности реализации этого проекта.

Вы всегда можете связаться с нами по координатам, указанным здесь.

 

 

Вступление

 

Где жить? Рамки для ответа на этот вопрос задает ассортимент, предлагаемый на сегодняшний момент рынком недвижимости. Фактически, предлагаются 2 типа жилья - многоквартирные многоэтажные дома в городах и коттеджи в коттеджных поселках. Две крайности, между которыми нет или практически нет переходного звена в виде мало- и среднеэтажной квартальной застройки, расположенной в городской среде.

 

Novoarkhangelsk Masterplan 2
 
Упрощенная схема распределения предложений на современном рынке недвижимости по типологии жилья

 

 

Итак, тезис I: ниша мало- и среднеэтажных зданий, находящихся в городской среде, не заполнена.

Кроме ограничений по типологии, на данный момент существуют и стилевые ограничения для выбора нужных зданий. Практически вся палитра выставляемых на продажу объектов выполнена в духе современных направлений архитектуры, иногда с небольшими вкраплениями исторических либо национальных стилей. Предложения  в "исторических" стилях  в чистом виде отсутствуют.

Между тем, в ходе развития общества на территории нашей страны было наработано довольно много интересных архитектурных идей, объединяемых в те или иные стили и направления. С позиции 2015 года стили, возникшие и реализованные до 1917 г.  можно условно определить как однородные (хотя, они, конечно, разные; но все относительно). Ниже представлены основные направления архитектуры, существовавшие до Октябрьской революции:

 

Novoarkhangelsk Masterplan 3
 
Основные стили русской архитектуры до 1917 г.: 1 - русское барокко; 2 - классицизм; 3 - эклектика; 4 - русское деревянное зодчество; 5 - псевдорусский стиль; 6 - кирпичный стиль; 7 - узорочье; 8 - модерн; 9 - неорусский стиль

 

Не секрет, что во многом такие здания более привлекательны для потребителей, во всяком случае, для значительной их части. Они красивы, оригинальны, прошли проверку временем, в них приятно жить и работать.  Но возможно ли приобретение подобных объектов представителями среднего класса?

Если мы опять посмотрим на рынок недвижимости, то увидим, что тот самый сегмент мало- и среднеэтажных зданий, расположенных в городской среде и относящихся к исторической, т.е. несовременной архитектуре представлен либо ветхими постройками, подлежащими реконструкции (по стоимости сравнимой с возведением заново) и подверженными риску сноса для проведения многоэтажной застройки, либо сверхдорогими предложениями в центрах больших городов:

Novoarkhangelsk Masterplan 4
 
Упрощенная схема распределения предложений на современном рынке недвижимости по зданиям в исторических стилях

 

При этом стоит отметить, что количество ветхих строений постоянно сокращается, не за счет реконструкции, а за счет, к сожалению, сноса в целях застройки многоэтажными спальными районами. Т.е. в ближайшей перспективе, если ничего не изменится в лучшую сторону, в этой нише останутся только недоступные среднему классу (и даже его верхушке) предложения в центрах больших городов. Таким образом, количество предложений, и без того довольно незначительное, будет и дальше уменьшаться. Достаточно сказать, что из-за этого процесса в 2010 г. список  исторических поселений РФ  был сокращен в 13 раз по сравнению с редакцией 1990 г.

Novoarkhangelsk Masterplan 5
 
Сокращение количества исторических поселений

 

 

Тезис II: ниша мало- и среднеэтажных зданий в исторических стилях квартальной застройки не заполнена в достаточной мере и имеет тенденцию к сокращению предложений.

Следовательно, мы вправе сформулировать следующее (тезис III): т.к. на рынке почти нет предложений по недорогим и не требующим реконструкции мало- и среднеэтажным зданиям в исторических стилях квартальной застройки, необходимо это предложение сформировать.

 

 

Определение местоположения объекта

 

Попробуем определить принципиальное местоположение комплекса, формирующего нужное нам предложение.

Размещение такого объекта в историческом центре того или иного города было бы затруднительным по нескольким причинам:

1. Исторические центры большинства городов России лишились однородности в ходе зачастую некачественной с точки зрения законов гармонии застройки. Проявление однородности сильно измененной структуры - дело необходимое, но, тем не менее, трудно выполнимое.  Вряд ли лишнее обременение сможет сделать привлекательным описываемый проект.

 

Novoarkhangelsk Masterplan 6
 
Примеры неоднородных центров старых городов: Екатеринбург (слева) и Пермь

 

 

2. Если же предположить, что исторический центр целостен, тогда возникает проблема с наличием земли для строительства крупного комплекса зданий. Также следует упомянуть проблему с правами на собственность у существующего в границах застройки недвижимого имущества, решить которую застройщику будет довольно сложно.

 

Novoarkhangelsk Masterplan 7
 
Примеры однородных центров старых городов: Санкт-Петербург (слева) и Рыбинск. В центре Петербурга нет свободной земли для реализации задуманного; в центре Рыбинска земля есть, но много потенциальных проблем, связанных с переговорами между существующими собственниками и застройщиком

 

 

3. Также нельзя исключать некоторое количество градостроительных ошибок, несоответствий современным нормам и эстетическим требованиям, возможную социальную напряженность - все это неизбежно присутствует в сложившейся веками среде.

 

Novoarkhangelsk Masterplan 8
 
Примеры неблагоприятного окружения: Якутск (слева) и Псков

 

 

На окраине существующего города также размещение предлагаемого объекта нежелательно из-за возможной порчи его эстетических качеств неконтролируемой многоэтажной застройкой.

Novoarkhangelsk Masterplan 9
 
Примеры деградации среды за счет разрастания многоэтажной застройки в сторону низкоэтажных окраин: Щелково (слева) и Ивантеевка

 

 

Наиболее благоприятным местоположением предмета данного описания является местность, достаточно удаленная от существующего города, либо являщаяся окраиной существующего города/сельского поселения с жестким запретом на многоэтажное строительство.

Novoarkhangelsk Masterplan 10
Варианты размещения объекта: на ранее неосвоенном месте, в некотором удалении от существующих населенных пунктов (слева) и на месте существующего небольшого поселения с жестко регулируемой застройкой

 

 

Краткое описание

 

Novoarkhangelsk Masterplan 11

 

 

Ввиду вышеперечисленных условий, данной концепцией предлагается проектирование города (или системы кварталов) с исторической застройкой "с нуля".

 


 

Предполагаемое название города - Новоархангельск.

Количество жителей - около 1071 чел.
Габаритные размеры населенного пункта - 340 х 474 м.
Площадь участка - 12,03 Га
Площадь застройки - 31 058,4 м2


Количество зданий - 166 шт.
Ориентировочная общая площадь зданий - 77 646,8 м2
Максимальная высота рядовой застройки  - 18-20 м
Этажность рядовой застройки - 1, 2, 3, 4 этажа.
Максимальная высота высотных доминант - 35 м

 


 


Композиционным центром является небольшая площадь, по периметру которой расположены общественные здания. Из них можно особенно выделить гостиный двор с храмом внутри. Гостиный двор располагается на реке или озере (т.к. расположение населенного пункта на берегу водоема является традиционным и правильным с точки зрения эстетики).

В качестве планировочной единицы берется тип периметральной застройки квартала. По внешней стороне каждого квартала - общественная зона, по внутренней, как правило, доступ возможен только жильцам. В общем случае  к жилым домам с внутренней стороны квартала примыкает небольшой частный сад.

Система улиц нарочито нерегулярна в целях имитации естественного развития территории в течение нескольких веков. Также нерегулярность связана с желанием ограничить силу ветра в городе. Текущая система транспортных артерий обеспечивает некоторое количество Т-образных перекрестков, вероятность ДТП на которых меньше, чем на обычных перекрестках.

Рельеф участка - относительно спокойный, с небольшим перепадом. Возможна адаптация и к более выраженному рельефу местности.

 

 

Образцы

 

Novoarkhangelsk Masterplan 12
 
Общие виды города, образцы: 1 - Вязьма; 2 - Моква; 3 - Смоленск; 4 - Муром; 5 - Минск; 6 - Москва; 7 - Ростов; 8 - Суздаль

 

 

Перспективные изображения

 

Novoarkhangelsk Masterplan 13
 
Перспективное изображение 1

 

 

Novoarkhangelsk Masterplan 14
 
Перспективное изображение 2

 

 

Novoarkhangelsk Masterplan 15
 
Перспективное изображение 3

 

 

Novoarkhangelsk Masterplan 16
 
Перспективное изображение 4

 

 Novoarkhangelsk Masterplan 17

 

Панорамы

 

Novoarkhangelsk Masterplan 18

 

 

Novoarkhangelsk Masterplan 17

 

Основные принципы

 

1. Отказ от типовой застройки. Всего в городе будет размещено порядка 166 зданий. Каждое из них будет обладать собственной, тщательно проработанной индивидуальностью.

Novoarkhangelsk Masterplan 19
 
Отказ от типовой застройки

 

 

2. Русский силуэт. Этажность зданий рядовой застройки - 1, 2, 3, 4 этажей, максимальная высотность - в пределах 18-20 м. Наличествуют высотные доминанты - церковь в гостином дворе (высота 27 м), надвратная колокольня гостиного двора (35 м),  церковь на одной из центральных улиц (высота 32 м),  водонапорная башня (24 м).

Здания в границах одного квартала не будут отличаться по высоте более, чем на 1-2 этажа. Высотные доминанты не будут скрыты рядовой застройкой, как это часто происходит в сегодняшних реалиях. 

Правильное соотношение рядовой застройки и высотных доминант гармонизирует пространство и приближает масштабы застройки к масштабу человека.

 

Novoarkhangelsk Masterplan 20
 
Русский силуэт

 

 

3. Ограничение применяемых архитектурных стилей определенным периодом. Здания должны выглядеть так, как будто они были выстроены в период с начала XVII века до Октябрьской революции. При этом допускаются некоторые элементы городской среды с современным дизайном - например, небольшое здание, покрытие дороги, автобусная остановка и т.д. Подобные исключения необходимы для оживления пространства, ухода от излишней музейности.

Novoarkhangelsk Masterplan 21
 
Ограничение применяемых архитектурных стилей определенным периодом

 

 

4. Функциональное разделение. Основной тип зданий города - жилье, но также предусмотрены объекты для размещения торговых точек, офисов, предприятий общественного питания и т.д., а также религиозных учреждений.
Представленность в границах населенного пункта разнообразных с точки зрения типологии объектов позволит избежать недостатков типичного спального района и обеспечить занятость части людей в непосредственной близости к дому.

 

Novoarkhangelsk Masterplan 22
 
Религиозные объекты (слева) и жилые объекты

 

 

Novoarkhangelsk Masterplan 23
 
Общественные и технические объекты (кроме религиозных) (слева) и функционально смешанные объекты (жилые + общественные)

 

5. Организация транспортной системы. Транспортная система представлена велодорожками по обеим сторонам улиц (по периметру всех кварталов), автомобильными дорогами с одно- и двусторонним движением, тротуарами (также по обеим сторонам улиц, по периметру всех кварталов). Парковочные места - вдоль части улиц (гостевые автостоянки), подземный паркинг под центральной площадью и под гостиным двором (автостоянки для резидентов, отчасти гостевые). Въезд личного автотранспорта внутрь дворов полностью запрещен. Оставлена возможность проезда пожарных машин внутрь каждого из дворов.

Общественный транспорт представлен автобусным сообщением с ближайшим крупным городом, остановки - у гостиного двора.

 

 

Novoarkhangelsk Masterplan 24
 
Тротуары (слева) и велосипедные дорожки

 

 

Novoarkhangelsk Masterplan 25
 
Автомобильные дороги (слева) и общественный транспорт - маршрут автобуса

 

 

Novoarkhangelsk Masterplan 26
 
Автомобильные парковки - наземные (слева) и подземные

 

 

 6. Пожарная безопасность. Здания с деревянными конструкциями разделены зданиями с каменными конструкциями в целях изоляции возможного возгорания. В каждом дворе существует пожарный проезд, чаще всего в "зеленом" исполнении (газонная решетка).

Novoarkhangelsk Masterplan 27
 
Каменные здания (I и II степени огнестойкости) (слева) и зоны, доступные пожарным машинам

 

 

7. Озеленение. К большинству домов примыкает небольшой огороженный земельный участок, с уже посаженными растениями. Ухаживать за ними будет прикрепленный к городу обслуживающий персонал (в случае отстутствия возможности у хозяина заниматься садом самому). Также внутри кварталов есть участок земли, общий для всех жильцов. Между противоположными зданиями во дворах обязательны деревья - их кроны скроют окна от нежелательных взглядов соседей.


Фасады будут украшены декоративными растениями, некоторые стены и крыши могут быть "зелеными".

 

Novoarkhangelsk Masterplan 28
 
Зоны озеленения (слева) и земельные участки, находящиеся в частной cобственности

 

Novoarkhangelsk Masterplan 29
 
Стены и крыши части зданий будут "зелеными". Предполагается активное использование декоративных растений на фасадах зданий

 

8. Плотная застройка. Важным отличием Новоархангельска от дореволюционного российского города будет уплотненная застройка. Дома должны стоять плотно для эффективного использования имеющейся площади. Чем плотнее застройка, тем ниже затраты, но важно и избегать излишней скученности.

 

Novoarkhangelsk Masterplan 30
 
Примеры крупных русских городов с типичной для них низкой плотностью застройки, связанной с избытком земли: Кострома (слева) и Владимир

 

 

Novoarkhangelsk Masterplan 31
 
Плотность застройки будет довольно большой, на фото образцы: Тронхейм (слева) и Якриборг

 

 

11. Ограничительные меры. В настоящий момент в России имеет место быть почти абсолютная свобода формирования антропогенной среды, приводящая к негативным последствиям для ее эстетической ценности. Визуальное сравнение результатов свободного подхода (Россия) и репрессивного (например, Германия, Швеция) приводит к выводу о полезности последнего.   

В Новоархангельске предусмотрена система штрафов, обязывающая поддерживать внешний вид здания и прилегающего участка в надлежащем виде. Запрет на пристройки, надстройки, остекление балконов, изменение внешнего вида элементов заполнения проемов, покраску и т.д.

Также для обеспечения безопасности и комфорта для всех жителей и гостей города запрещены собаки, содержащиеся на цепи во дворах, запрещен выгул собак без намордников и поводков (вне специализированных участков), без сопровождения хозяев.

Введен запрет на звуковую рекламу. Размещение вывесок и рекламных щитов - в  соответствии с принятым "Дизайн-кодом Москвы" (с возможными оговорками).

Также стоит упомянуть запрет на многоэтажную застройку в определенном радиусе от города.

Городская среда должна жестко регулироваться местным законодательством для повышения качества жизни и капитализации объектов.

Novoarkhangelsk Masterplan 32
 
Примеры свободного подхода к формированию городской среды (визуальное почти не регламентируется) и репрессивного (регламентирована каждая деталь): Пушкино (слева) и Якриборг

 

 

12. Применение исторических геометрических форм. Основные исторически сложившиеся в России геометрические формы архитектурных объектов можно классифицировать согласно представленной ниже схеме:

 

Novoarkhangelsk Masterplan 33
 
Форма I - колокольня: Iа - Углич; Iб - Томск; Iв - Казань; Iг -  Яранск; Iд - Елабуга; Iе -  Нижегородская область; Iж - Калязин; Iз - Москва; Iи - Александров; Iк - Рязань; Iл - Новгородская область; Iм - Шуя; Iн - Соликамск.  Форма II - храм: IIа - Переславль-Залесский; IIб - Ярославль; IIв - Ярославль; IIг - Москва; IIд - Нижний Новгород; IIе - Переславль-Залесский; IIж - Ярославль; IIз - Киров; IIи - Владимир.  Форма III - гостиный двор: IIIа - Псков; IIIб - Кострома; IIIв - Саратов.  Форма IV - здание с портиком: IVа - Пермь; IVб - Москва; IVв - Москва; IVг - Арзамас; IVд - Москва.  Форма V - здание с мезонином: Vа - Луга; Vб - Ярославль; Vв - Кологрив; Vг - Москва; Vд - Пермь.  Форма VI - здание со светлицей: VIа - Ковда; VIб - Тутаев; VIв - Арзамас; VIг - нет данных; VIд - Старая Купавна; VIе - Нижний Новгород; VIж - Лихославль.  Форма VII - здание с вальмовой крышей: VIIа - Лысково; VIIб - Шушенское; VIIв - Минусинск; VIIг - Томск; VIIд - Пермь; VIIе - Малая Вишера.   Форма VIII - здание с двускатной кровлей: VIIIа - Лысково; VIIIб - Старая Русса; VIIIв - Орел; VIIIг - Кострома; VIIIд - Нижний Новгород; VIIIе - Тверь; VIIIж - Кушалино.

 

 

Процесс развития российских населенных пунктов диктует нам сложную и интересную палитру архитектурных форм. Помимо стилевых рамок, очевидны также определенные ограничения в геометрической области. Можно выделить следующие исторически сложившиеся основные формы зданий:

Форма I - колокольня. Это, как правило, самые высокие объекты города. Высота продиктована условиями распространения звука колоколов на максимально большое расстояние. Являются проводниками религиозной функции, а также формируют оригинальный силуэт города. Здесь следует отметить и превнесение красоты в звуковое пространство города при использовании колокольного звона. Доступ на колокольню должен быть всеобщим, бесплатным и круглосуточным: с нее открывается панорамный вид на город.


Форма II - храм. Наряду с колокольнями, являются важными высотными доминантами. Выполняют религиозные и развлекательные функции, улучшают звуковое и духовное пространство за счет разного рода религиозных обрядов и праздников.


Форма III - гостиный двор. Гостиный двор (или торговые ряды) являлся неотъемлемой частью любого сколько-нибудь крупного поселения. В нем располагались торговые заведения, предприятия общественного питания, заведения для оказания бытовых услуг. Также на территории гостиных дворов можно часто обнаружить церкви и часовни. По объему гостиный двор будет самым большим зданием проекта.


Форма IV - здание с портиком. Это исторически сложившийся тип здания в основном классического стиля для размещения в нем жилых помещений  дворянского сословия, а также для административных, офисных помещений, больниц, библиотек и т.д.


Форма V - здание с мезонином. Форма, близкая к предыдущему типу, с аналогичными вариантами применения.


Форма VI - здание со светлицей. Одна из наиболее оригинальных и интересных русских геометрических форм, очень характерна для городов и деревень центральной России. Применение - в основном, для размещения помещений жилого назначения.


Форма VII - здание с вальмовой кровлей. Широко применяемый тип здания, примечательный тем, что может удачно сочетаться с практически любым архитектурным стилем и типологией.


Форма VIII - здание с двускатной кровлей. Также очень популярный тип формообразования, предназначен в основном для жилой и хозяйственной сфер.

 

Novoarkhangelsk Masterplan 34
 
Распределение геометрических форм в границах города

 

Novoarkhangelsk Masterplan 35

 

Novoarkhangelsk Masterplan 36
 
Количество зданий разных геометрических форм

 

 

13. Архитектурные детали. Перед сдачей в эксплуатацию объект должен быть закончен полностью. В том, что касается наружного вида, будет проработана каждая мелочь, вплоть до дверной ручки. Все решения, воплощенные в результате работы над проектом, должны быть юридически защищены от нежелательных изменений, таких как,  например, остекление балкона, окраска фасада в другой цвет, покраска бордюра и т.д.

Novoarkhangelsk Masterplan 37
 
Архитектурные детали - формы в деревянном исполнении

 

 

Novoarkhangelsk Masterplan 39
 
Архитектурные детали - формы в каменном исполнении

 

 

14. Архитектурные материалы. Применяемые материалы в целом соответствуют историческим реалиям, хотя можно отметить несвойственные русской архитектуре медь, черепицу, тонированное полупрозрачными составами дерево, камень. Используются только натуральные, несовременные материалы.

 

Novoarkhangelsk Masterplan 40
 
Ориентировочные варианты отделки стен: 1 - деревянная доска белого цвета; 2 - то же, вертикальное направление обшивки; 3- деревянная доска естественного цвета; 4 - деревянная доска красного цвета; 5 - деревянная доска, покрытая морилкой; 6 - штукатурка белая; 7 - штукатурка желтая состаренная; 8 - штукатурка грубой фактуры; 9 - кирпич терракотового оттенка; 10 - кирпич состаренный; 11 - кирпич, выкрашенный в белый цвет; 12-15 - варианты отделки камнем

 

 

Novoarkhangelsk Masterplan 41
 
Ориентировочные варианты отделки кровли: 1 - медь окисленная; 2 - сталь оцинкованная темно-серая; 3-4 - гонт; 5 - черепица

 

 

Novoarkhangelsk Masterplan 42
 
Ориентировочные варианты отделки тротуаров: 1 - брусчатка однотонная; 2 - брусчатка с рисунком; 3 - брусчатка разнотонная; 4 - брусчатка с растительностью между швами; 5 - галька

 

 

 

Novoarkhangelsk Masterplan 43
 
Основные составляющие компоненты Новоархангельска

 

 

 Заключение

 

Новоархангельск является своего рода копией старого русского города. При этом важно отметить условность данного копирования.

Во-первых,  такая высокая плотность застройки была мало характерна для городов Российской Империи, владеющей огромными земельными ресурсами. Решение увеличить плотность по сравнению с реальными историческими прототипами продиктовано желанием обеспечить большую экономическую и социальную эффективность проекта (инженерные, транспортные коммуникации, расходы времени/энергии на передвижение между локациями, - их количество, а значит, и стоимость, прямо пропорциональны площади населенного пункта). При этом не ставилась задача максимально ужать участок строительства, а выбран некий компромисс, позволяющий сочетать комфортное проживание с оптимальной ценой объекта.

Во-вторых, стилевая чистота, подобная представленной в концепции - явление беспрецендентное для сложившейся урбанизированной среды современной России. Строительный бум 2000-х годов серьезно повлиял на разрушение аутентичности русского города.

Дореволюционный город также мог не обладать специалистами, контролирующими правильность тех или иных эстетических решений, в результате чего могли получится неудачные в стилевом отношении сочетания.

В-третьих, транспортная, инженерная, благоустроительная составляющие - максимально современны и мало напоминают сложившиеся к 1917 г., и даже к 2015 г. прототипы.

Новоархангельск не привязан к конкретному земельному участку. Проект может быть реализован практически в любом удобном месте нашей страны - в средней полосе России, на юге, в Сибири, на Дальнем Востоке. Возможная историческая подоснова желательна, но необязательна. Строительство возможно и на неосвоенном человеком ранее месте.

В принципе, проект  является сигналом к действию, образцом реализации нескольких концепций  (Децентрализация, Русский силуэт, Стратегия создания однородных пространств в центре Ярославля, Стратегии развития русских городов, а также мастерплана г. Перми, нового урбанизма, ретроспективизма в широком смысле). Он может быть изменен (при условии сохранения основных принципов) и дополнен или уменьшен в зависимости от поставленных условий. Вполне возможна частичная реализация (в рамках нескольких кварталов, одного квартала, нескольких зданий, даже одного здания, расположенного в исторической среде).

В любом случае, Новоархангельск на сегодняшний день не имеет сколь-либо близких по духу аналогов и может претендовать на право быть одним из образцов дальнейшего развития антропогенной ткани на территории Российской Федерации.

 

Novoarkhangelsk Masterplan 11

 

 

 Концепции проектируемых зданий Вы можете посмотреть, пройдя по этой ссылке.